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综研观察|“两双两共”焕新城区,罗湖商贸有望再展昔日风采

2022年04月26日 14:37 阅读:3,366

近日,罗湖区第八届人民代表大会第二次会议圆满落幕,最新的《罗湖区人民政府工作报告》站在新的历史机遇下,提出“双轮驱动”“双管齐下”“共融共促”等多个新发展方向和重点工作任务,为罗湖重塑中心城区价值做出重要部署。作为深圳商贸发源地的罗湖,随着深圳城市中心空间结构变化及发展重心逐步西移的推动下,全市商贸中心也不断向多中心向西演进,福田、南山等市中心区商业中心不断升级,龙华、宝安、龙岗等后发展区商业中心日益成熟,罗湖的商贸发展地位日渐式微。当下在“双区”驱动、“双区”叠加、“双改”示范等重大战略机遇下,罗湖区发展战略逐步调整,为传统优势产业商贸业的突围发展带来了新的契机,有望凤凰涅槃,重现风采。

罗湖商贸发展本底优势

深圳的商贸发展起源于罗湖,也为罗湖奠定了良好的商贸发展基因。上世纪90年代左右的罗湖是深圳商贸新业态新模式引进的窗口,第一家麦当劳、第一家推行休闲、娱乐、购物“一站式”设计并引入玩具反斗城的商场“友谊城”、第一家百货公司“万佳百货”等均诞生于罗湖,都成为深圳商贸发展史上的标志性事件。

还有,经过了数百年的商贾集市、文化历史积淀的东门老街。在很长一段时间里,“东门”是深圳商贸业的一面旗帜,反映和引导着深圳的消费潮流与时尚,日接待量超过百万人。目前,东门步行街依然是深圳唯一被列入国家商务部改造升级试点的国家级步行街。

同时,在深圳高端商业领域,罗湖万象城是深圳高端商业发展的先锋,是深圳2021年唯一销售额超百亿元的商场。在黄金珠宝、高端工艺品、服装、汽车等特色商贸领域,罗湖也已形成产业集群,打出响亮的罗湖品牌。

罗湖是商贸大区,2021年商贸业增加值仍占GDP比重达16.9%,人均社会消费品零售总额为11.38万元/人,排全市各区第二,远高于全市平均水平。罗湖作为深圳建设国际消费中心城市的核心区,其商贸发展优势仍然可圈可点。

//图 2021年深圳全市及各区人均社会消费品零售总额(万元/人) 注:人口数据为深圳及各区七普常住人口数。

罗湖商贸发展三大瓶颈

瓶颈1:空间受限,大型现代商业项目落地难,成本高。

罗湖作为老城区,城市空间建设已饱和,土地资源极端紧缺,商业空间的拓展仅能依赖于城市更新,大大增加了商业拓展的成本。近年深圳新开业的大型购物中心大部分位于宝安、龙华、龙岗等地,且大多数属于填补区域商业空白为主。

//图 2021年深圳各区新增存量商业面积(万m2)数据来源:赢商大数据

瓶颈2:新业态新模式缺乏,难以迎合新消费需求。

在当下“Z世代”作为消费主力的消费市场,商业新业态新模式的呈现至关重要。而与福田、南山市中心区商业发展相比,罗湖明显缺乏对新业态新模式的吸引力。即使去年出现爆红一时的“文和友”,现在来看也只是昙花一现,内部业态组合、场景构建、消费环境等方面均无法受到消费者的持续青睐。据赢商网公布的数据,2021年深圳全市共开出品牌首店270家,南山区和福田区占据主城区位置优势,分别进驻首店107家和72家,而罗湖仅40家,相差甚大。

瓶颈3:商业配套设施难以满足发展需要。

进入罗湖主要商圈,难免给人一种交通拥挤、道路设施差、停车场严重不足的印象,这极大地抑制了商业区对区域外消费者的吸引力。而且,在主要商业街区,公共休闲空间不足,公共设施紧缺、损坏老旧明显,标识系统不规范,便民设施与交通站点设置不合理等也是限制罗湖消费吸引力提升的重要因素。

罗湖商贸发展突围之机

机会1:双轮驱动,产业发展新格局对商贸服务带来需求增量。

过去罗湖一直依赖于第三产业,忽视了制造业空心化可能带来的产业结构风险。“十四五”规划开始转变思路,将战略性新兴产业作为产业发展重点之一,并全力打造大梧桐新兴产业带,聚焦发展并重点支持人工智能、生命健康、信息技术产业。2021年罗湖战略性新兴产业增加值172亿元,增长24.8%,增速远高于GDP 8%的增速。战新产业的培育壮大和传统优势产业的升级,必将为罗湖带来新的产业格局,也会带来诸多新生企业及有创新有活力的年轻产业从业人员,这为罗湖商贸业的发展无疑注入长期可持续的新需求血液,带来可期的商务服务、生活服务方面的需求增量,同时也会为商贸领域的创新带来催生动力,推动新业态新模式的萌芽。

机会2:双管齐下,深港融合与重点片区建设带来空间增量。

一方面,在罗湖区政府工作报告中明确提出,罗湖将积极对接香港北部都会区发展规划,争取罗湖深港社会融合发展区上升为国家级深港合作重大平台。在深港融合发展方面,可以说罗湖正积蓄能量谋划新的篇章。罗湖、莲塘和文锦渡三个口岸都被纳入重点发展片区,深圳火车站-罗湖口岸枢纽片区改造升级也在加快推进当中,这为深港跨境商业合作创造了更多的承载空间,也为跨境消费、免税商业等的创新发展增加了更多想象空间。

另一方面,十大重点片区建设为全区的生产、生活、生态空间重塑带来新期待,也直接为罗湖现代化国际化的商贸发展带来新的空间。如即将面市的笋岗中心华润万象系创新型商业综合体便位于笋岗重点发展片区,将带来一站式乐食悦居的品质生活体验。还有湖贝现代商业综合区的规划打造,其中商业空间将达到49万平米,包含集中式商业、街区式商业、地下商业等多种形态,且将有剧院、音乐厅、视觉体验中心、电竞中心、冰山运动、美术馆等多元高端文化设施集聚,有望在罗湖重新树立起现代商贸业的新标杆。

//华润笋岗中心项目示意图

//湖贝村旧改项目示意图

机会3:共融共促,民生改善与城区品质提升带来吸引力加分。

在民生改善、城区品质提升领域,从政府工作报告中可以看到罗湖正在加大力气去补短板,出实招解决老百姓急盼解决的相关问题,包括住房、教育、医疗、养老、交通、文体等方面。公共民生服务的改善,以及城区品质的整体提升不仅对罗湖本地居民的利好,也将很大程度上直接为罗湖加分,吸引区外企业、市民到罗湖投资、就业、安家等,为老城区的发展带来新的活力。尤其罗湖北站枢纽以及地铁11号线二期、5号线西延、14号线等的建设,会直接带动罗湖人流量的进一步便利聚集,为罗湖商贸业的对外吸引和辐射增加助力。

“湾区枢纽、万象罗湖”,希望罗湖商贸在新一轮的发展中,能秉承改革创新基因,乘风而上,再展风采。

  本文来源: 综合开发研究院 责任编辑:sinomanager_zhang
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